Градежништвото во Македонија - од надвор азно, од внатре празно

Точка

12/01/2018

10:36

14.770

Големина на фонт

а а а

Eкспанзијата на градежништвото во Македонија, па и целиот поширок регион, спротивно од очекувањата, доведе до големи проблеми за корисниците на објектите.

Без разлика кои се инвеститорите, изведувачите, проектантите и надзорните органи, без разлика на типот и намената на објектите, во секојдневното работење со градежна дијагностика, дојдов до сознание дека огромен број од корисниците се соочуваат со еден, а не ретко и со повеќе проблеми. Факт е дека и кај старите објекти постојат проблеми, но таму можеби може да се најде оправдание во староста и во веќе застарените материјали, технологии и знаења со кои тогаш се располагало. Но голем дел од проблемите потекнуваат и од несоодветното одржување на објектите, што повторно е проблем на денешниот пристап кон градежништвото.

Сметам дека е важно да го пренесам моето знаење и искуство за начините како ефикасно да се контролираат градежниците, како да се превенираат недостатоците, како да се дијагностицираат вистинските причини за проблемите, како да се санираат веќе постоечките проблеми, но и како при инвестирање во градба или купување на недвижност да го добиете точно тоа за што плаќате.

Се почесто објектите се со прекрасни плочки, убав паркет, квалитетни санитарии, а од друга страна неквалитет во елементите што „живот значат“ (звучна, топлинска и хидроизолација, кров, фасда, лифт, конструкција, инсталации и сл.). Плочките, паркетот или санитариите не можат да влијаат врз здравјето, удобноста и работоспособноста, а замената им е лесна и релативно ефтина. Затоа кога се зборува за квалитет на еден објект, треба да се зборува за оние работи кои на око не се видливи, а сериозно влијаат на удобноста, здравјето, трошоците, па дури и безбедноста.


Проблемите во објектите генерално настануваат од 4 причини: (1) од желба за поголем профит при градењето, (2) од незнаење, (3) од недостаток или несоодветно одржување на објектите или (4) од неквалитет на вградените материјали и опрема.

Бројот и видот на проблемите во објектите со кои секојдневно се соочувам во текот на моето работење со градежната дијагностика е огромен, а некои можат да се сместат и во рубриката „верувале или не“. Најголемиот дел од проблемите се испреплетени и меѓусебно зависни, а искуството ми кажува дека онаму каде постои проблем, зад него стојат низа од причини.


Ќе почнам од оние проблеми кои најретко ги среќавам при работењето како Градежен Доктор, а тоа се недостатоците предизвикани од неквалитетни материјали и опрема. Секој материјал има декларација за својот квалитет и физички својства и ретко се случува тие да отстапуваат од декларираното. Доколку учесниците во процесот на градба совесно и професионално ја вршат својата работа, дири и да постои некаков недостаток во материјалите и квалитетот, тоа ќе биде навремено утврдено и тие материјали воопшто нема да се вградат. Што се однесува до вградената опрема во објектите (бојлери, пумпи, славини, системи и сл.), истите подлежат на гарантен рок и доколку има проблем ќе бидат заменети од страна на производителите. Токму затоа, проблемите од оваа причина се многу ретки.

Доста често дијагностицирам и лекувам проблеми предизвикани од трка за што поголем профит, без разлика дали се работи за профит на градителите или инвеститорите. За да дојде до ваква состојба, неопходно е сите одговорни да потфрлат во својата работа, т.е. да работат неетички или непрофесионално. Како резултат на ваквите недостатоци, корисниците се соочуваат со бучава од соседните станови, со мокри или мувлосани тавани и ѕидови, кондензација на прозорците или мувла околу нив, протекување низ кровови, како и нефункционалност на инсталациите и опремата. 

Далеку поретки се недостатоците во конструкцијата и стабилноста на објектите, но ќе излажам доколку речам дека воопшто не сум сретнал. Во секој случај, со ваквите постапки свесно се мамат инвеститорите, купувачите на недвижнините, или корисниците на објектите, а резултат се големи трошоци, влошено здравје, намалена работоспособност, а во екстремни случаи загрозени се и животите.

Несоодветното, а често пати и целосно отсуство на одржување на објектите, е исто така честа причина за проблеми. Секој објект треба да има план за тековно и инвестиционо одржување, што кај нас е реткост. Доколку како за чудо ги има, дискутабилно е придржувањето кон тие планови. Протекување на вода од инсталации во подови и ѕидови, протекување низ крововите, нефункционалност на инсталациите за греење и ладење, затнати оџаци и вентилацион канали, како и проблеми со опремата (пумпи, лифтови, вентилации и др.) се најчестите последици од несоодветното одржување.

Сепак, убедливо најчести недостатоци со кои се сретнувам во секојдневното работење, а предизвикуваат сериозни и големи проблеми, се причинети од грешки како резултат на незнаењето на еден, неколку, а најчесто на сите учесници во изградбата. Тука ги сместувам не само проектантите, градителите и надзорниците, туку и инвеститорите и купувачите на недвижност или градежни услуги. За жал голем дел од колегите ми замеруваат кога ова го изјавувам, но тоа што секојдневно го гледам при работењето со градежната дијагностика, без никаква дилема го потврдува овој мој став. Градежниците (работници, инженери, техничари и менаџери) покажуваат сериозно непознавање, неедуцираност и необученост, а тоа е грешка која не може да им се прости. Можеби ќе звучи чудно, но јас лоцирам огромна одговорност и кај инвеститорите кои сакаат квалитетен објект и во купувачите на недвижност или градежни услуги. Исто како што кога купувате блуза и не ви е единствено важно дали е модерна и дали ви се допаѓа, туку сакате да знаете од каков материјал е, што очекувате од неа, како се одржува, колку ќе трае и дали е вредна за парите, зарем не треба истото да се прави и со нешто што е животна инвестиција и што чини многу пари? Кога пазарот би бил поедуциран и би знаел што бара и како тоа да го провери, убеден сум дека и градежниците ќе бидат приморани да се едуцираат и информираат, а „оние кои бркаат профит за сметка на квалитетот“ нема да имаат простор да мамат и манипулираат. 

Но, да се вратам на проблемите. Енергетската ефикасност на објектите, иако е популарна тема, сепак сеуште е најголемата непознаница. Се зборува за дебелината и тежината на топлинската изолација, за бројот на коморите кај ПВЦ прозоците, за двослојно или трослојно стакло, наместо за изолационата моќ на тие елементи. Топлинските мостови се уште се „баук“ кој се решава од око или врз база на искуство, наместо да се предмет на пресметки и стручни решенија. За сите учесници во процесот (од проектирање, преку градење, до купо-продажба) терасите како топлински мост се нерешливи, иако денес постојат материјали, елементи и технологии кои овој проблем го решаваат. Воздухонепропустливоста и нивото на запечатеност на објектите се теми кои воопшто не се ни споменуваат, а се клучни за енергетската ефикасност и удобноста, и честа причина за мувла и конденз. 

Хидроизолацијата и звучната изолација се исто така теми за кои градежниците се потпираат врз некакви искуства и прераскажани приказни, без да се осмелат да се повикаат на пресметки и да применат нови материјали, знаења и технологии, кои се соодветни за нашите климатски услови. 

Секоја чест на исклучоците, доколку ги има, но во досегашното мое работење со дијагностицирањето и елиминирањето на проблемите во објектите, се уште не сум сретнал објект кој нема проблеми од овој тип. Или поедноставно кажано: доколку во зима имате студени приземни и прегреани поткровни простории, а во лето спротивно; доколку се влажни таванските ѕидови и тавани, а кровот не протекува; доколку се нишаат завесите и чувствувате провев кога сите прозорци се затворени; доколку имате чувство дека низ прозорците дува, а тие се добро затворени; доколку не можете да загреете или оладите и покрај големите трошоци; доколку во зима подовите се многу студени; доколку имате мувла или влага по ѕидовите, плафоните или позади плакарите; доколку системите за вентилација и климатизција се нефункционални, имаат чести дефекти или прават големи трошоци; доколку кондензира во и околу оџаците и вентилационите канали; доколку од вашиот кров се спуштаат „прекрасни мразулци“ или крововите протекуваат само кога има наврнато снег; доколку ги слушате соседите иако имате „добри“ ѕидови; и доколку протекуваат рамните проодни тераси, тогаш дефинитивно вашите проблеми настанале заради незнаење на учесниците во изградбата на објектот.

Проблемите со стабилноста и конструктивниот систем на објектите или на нивни делови, во 100% се резултат на незнаењето на учесниците во изградбата, а не на желба за профит или неетичност. Иако многу ретки, сум бил сведок на катастрофални грешки, кои во поголем дел биле отстранети уште во текот на градењето, но еден сосема мал дел беа причина за санации на веќе завршени објекти. Доколку се слушаат карактеристични крцкања од бетонската конструкција, доколку се појавуваат коси пукнатини од аглите на прозорците и вратите, доколку се појавуваат пукнатини помеѓу ѕидовите и бетонските елементи или пукнатини на средината од распоните на плочи, греди или столбови, има индиции дека зе работи за ваков проблем. Понекогаш и одлепувањето на подните плочки во поголем обем, може да е исто така најава за можни проблеми со конструктивниот систем. Сепак, не треба да се избрзува со заклучоци и да се подгрева паника доколку постои некој од овие симптоми, туку е добро да се направи дијагностика со која ќе се утврди за што се работи. Ваквите појави, понекогаш може да се последици и од сосема безопасни причини. 

Ако сè уште го читате овој текст, сугурен сум дека сте се пронашле како „жртва“ на недостатоците кои ги набројував, или како учесник во ланецот на градење кој е причина за ваквите проблеми. Дел од вас читаат барајки спас, а другите се сигурно веќе лути заради фактите кои ги набројувам. Но верувам дека секој се прашува дали постоела можност да се избегнат ваквите грешки при градењето, дали е можно да се направи точно дијагностицирање и има ли начин да се решат веќе постоечките проблеми. А оние со намера да купат недвижност се прашуваат има ли начин да се провери состојбата пред да ја купат. Убеден сум дека сопствениците на објекти или станови би сакале да знаат постојат ли воопшто грешки, има ли можност за проблеми и дали можат проблемите да се превенираат.

За радост на едните и за жал на другите, постои начин да се контролираат, превенираат, дијагностицираат и лекуваат сите проблеми, без разлика во која група спаѓаат. Искуството ми кажува дека онаму каде постои проблем, зад него стојат низа од причини. Веќе долги години во напредните земји се работи ГРАДЕЖНА ДИЈАГНОСТИКА, како дел од Градежната Контрола и се занимава токму со оваа проблематика. Сите дијагностички методи се недеструктивни и без никакво влијание на објектите, луѓето или опремата. 

Македонија не заостанува воопшто во тој поглед па така секојдневно работиме како тим од ГРАДЕЖНИ ДОКТОРИ. Превенираме, дијагностицираме и лекуваме. Долги години помагаме на сите чинители во процесот на изградба, од проектанти, преку инвеститори и градители, па се до купувачите и корисниците на нивните услуги. Верувам дека сите ќе се согласите дека превенирањето е најдобра опција, но и лекувањето може да биде ефикасно доколку се воспостави правилна дијагноза. Убавината е важна, но здравјето и удобноста се бесценети.

Автор: М-р Андреј Андреев, д.г.и.



Спонзорирани линкови

Маркетинг